Logement abordable : un cadre européen proposé pour les locations touristiques, les résidences secondaires et les logements vacants
Date: 30/09/2026
Dans certaines villes, îles et destinations touristiques, trouver un logement à l’année devient difficile. L’offre ne suffit pas à répondre à la demande, et les locations de courte durée, les résidences secondaires ou les logements vacants peuvent accentuer les tensions. Selon le dernier Eurobaromètre, 51 % des habitants des villes considèrent le logement comme un problème immédiat et urgent là où ils vivent.
Les collectivités prennent déjà des mesures pour préserver l’offre de logements, mais leur compatibilité avec le droit européen peut susciter des incertitudes. Pour leur donner un cadre plus clair, la Commission européenne a présenté, le 9 septembre 2026, une proposition de règlement sur le logement abordable (Affordable Housing Act).
Que propose la Commission européenne ?
La proposition définit une méthode commune pour identifier les zones où le logement est sous tension. Elle précise aussi comment les autorités peuvent justifier des mesures encadrant les locations de courte durée, les résidences secondaires ou les logements vacants.
Les collectivités restent libres d’intervenir, dans les limites des pouvoirs que leur donne le droit national. Le texte vise à sécuriser juridiquement leurs mesures, en précisant les conditions à respecter pour qu’elles soient conformes au droit européen.
Comment identifier une zone sous tension ?
La proposition fixe trois conditions cumulatives :
- Le prix d’un logement de taille moyenne représente au moins huit années de revenu disponible par habitant dans la zone concernée.
- Ce ratio a augmenté au cours des dix dernières années pour lesquelles des données sont disponibles. S’il atteint déjà dix années de revenu, il n’est pas nécessaire de démontrer cette hausse.
- Sans intervention, la situation a peu de chances de s’améliorer dans les trois années à venir, compte tenu notamment de la démographie, de l’offre et de la demande de logements.
Le texte prévoit que la Commission fournisse des données pour faciliter ce calcul. Les collectivités peuvent utiliser des données locales plus précises, à condition de justifier leur méthode. Le périmètre retenu doit rester limité à ce qui est nécessaire.
Une zone sous tension suffit-elle à justifier une restriction ?
Non. L’autorité doit aussi démontrer, à partir de données objectives, que l’activité visée a réduit de manière significative la disponibilité des logements ou leur accessibilité financière au cours des trois années précédentes. Elle doit justifier le choix de la mesure et établir qu’une solution moins restrictive ne serait pas aussi efficace.
Pour les locations de courte durée, la proposition prévoit de cibler les activités dont l’ampleur, la fréquence ou le caractère commercial risquent le plus de réduire l’offre de logements à l’année. Elle exclut de ces restrictions la location de la résidence principale de l’hôte.
Le texte prévoit également des garanties pour les propriétaires : prise en compte des motifs légitimes d’inoccupation et mesures transitoires lorsque des situations existantes sont concernées.
Toute restriction doit être rendue publique avec sa justification, son périmètre et sa durée. La proposition fixe une durée maximale de cinq ans, renouvelable après réexamen. La mesure peut être contestée devant un juge et doit être retirée si elle n’est plus justifiée.
Comment augmenter l’offre de logements ?
La Commission européenne rappelle que les restrictions ne suffisent pas à résoudre la pénurie. Elle accompagne sa proposition d’une recommandation pour accélérer la construction et la rénovation, mieux utiliser les bâtiments existants et simplifier les procédures d’urbanisme et d’autorisation. Des financements et un accompagnement technique européens soutiennent également les projets de logement social et abordable.
Quels soutiens européens pour les collectivités ?
Les collectivités peuvent mobiliser plusieurs dispositifs européens pour développer le logement social et abordable, indépendamment de l’adoption de cette proposition :
- Les règles révisées sur les aides d’État facilitent le soutien public au logement abordable, avec une catégorie dispensée de notification préalable à la Commission et sans plafond de compensation, sous réserve de respecter les conditions prévues.
- La politique de cohésion soutient notamment l’efficacité énergétique et le logement social. Pour 2021-2027, 10,4 milliards d’euros sont programmés à l’échelle européenne, en incluant le cofinancement national. Au 2 septembre 2026, les États membres et les régions ont proposé d’y consacrer 4,7 milliards d’euros supplémentaires.
- InvestEU soutient le financement de la construction et de la rénovation de logements sociaux, abordables et étudiants, ainsi que l’accompagnement des projets. En France, la Caisse des Dépôts figure parmi ses partenaires de mise en œuvre.
- La Banque européenne d’investissement (BEI) accorde des prêts aux villes et aux opérateurs du logement. Elle propose également un appui technique pour préparer et structurer leurs projets.
Ces dispositifs complètent les possibilités d’encadrement des usages du parc existant : ils aident les collectivités à rénover les logements et à développer une offre accessible aux habitants.
Quelle est la prochaine étape ?
Le règlement n’est pas encore en vigueur. Le Parlement européen et le Conseil examinent la proposition et peuvent la modifier avant son éventuelle adoption. Les collectivités françaises et leurs associations représentatives peuvent faire connaître leurs positions au cours de ce débat.
Sources:
https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/fr/ip_26_1792
https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/fr/qanda_26_1793
https://housing.ec.europa.eu/document/35c4d242-60cb-408e-8a96-6ddf8ad18a70_en?prefLang=fr
