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Luxembourg

Agent immobilier (Luxembourg)


  • Proportionality information

    1. Have you examined whether the requirements under your national legal system are
    directly or indirectly discriminatory on the basis of nationality or residence?
       La législation luxembourgeoise s'applique indistinctement aux nationaux qu'aux ressortissants l'UE. Quant à l'analyse d'une discrimination indirecte des régimes applicables, les travaux parlementaires ne donnent pas de renseignement à ce sujet. Toutefois, nous ne pouvons pas exclure certains effets potentiellement dissuasifs de la réglementation actuelle sur des acteurs étrangers voulant s’établir au Luxembourg.

    2. Which of the following overriding reasons relating to the general interest justifies the measure(s)?
         
    • Protection of consumers and recipients of services
    •    
    • Prevention of fraud
    •    
    • Other, please specify
       Complexité des opérations et importance de sommes en jeu

    3. What specific risks or benefits have you identified that your measure(s) is designed to, respectively, minimise or maximise?

       Please try to be specific in describing the nature of the risks/benefits you have identified
       Where you have selected more than one overriding reason relating to the general interest in question 2 please be sure to address each of these in your response. Wherever possible please include evidence.

       Les travaux parlementaires de l’époque justifient l’introduction de cette nouvelle réglementation comme suit : « En raison de leurs particularités, les conditions d’accès et d’exercice des activités de l’agent immobilier, de l’administrateur de biens, syndic de copropriété et du promoteur immobilier sont précisées et ne tombent plus, comme auparavant sous le régime de droit commun des activités commerciales institué à l’article 7 de la loi d’établissement. En effet, en présence des opérations complexes qui sont effectuées à l’occasion de l’exercice de ces activités, ainsi que des sommes considérables qui sont utilisées, il y a lieu de prévoir des exigences supplémentaires en matière de qualification professionnelle et d’instituer une assurance professionnelle ainsi qu’une garantie d’ordre financier ». L’idée consiste ainsi à assurer les objectifs d’intérêt général en conditionnant l’accès la profession à un certain niveau de qualification professionnelle et en exigeant au niveau de l’exercice de la profession que tous les professionnels disposent à tout moment d’une assurance professionnelle. Avant sa réglementation en 2004, le secteur souffrait notamment d’une mauvaise image, ce qui a amenât la Chambre de Travail de noter « des agissements de certaines brebis galeuses dans cette professions ». C’est certainement la raison pour laquelle la réforme a été bien reçue par tous les acteurs (Chambre de commerce, chambre des métiers, chambre de travail). Complexité de la matière : Afin de garantir de créer une base pour un service de qualité malgré la complexité de la matière, la règlementation exige une formation particulière portant sur les matières jugées essentielles pour l’exercice de cette profession : - la déontologie professionnelle et la législation luxembourgeoise relative au mandat; - la vente; - les droits d’enregistrement; - les baux à loyer; - l’aménagement du territoire; - les autorisations de bâtir; - les autorisations d’exploitation; - la vente d’immeubles à construire; - les garanties en rapport avec les immeubles; - la taxe sur la valeur ajoutée; - la copropriété; - les pratiques commerciales; - la rémunération des agents immobiliers; - la lutte contre le blanchiment d’argent. (Art. 10, Loi du 2 sept. 2011, Art. 14, RGD 3 fév. 2012.) Importance des montants / Protection des consommateurs : En plus de la formation de base qui procure au professionnel toutes les données nécessaires pour donner une information de qualité au consommateur, le professionnel devra contracter une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle couvrant ses engagements professionnels. Importance de montants / Fraude : La formation prescrite garantit que tous les professionnels de l’immobilier établis au Luxembourg agissent en connaissance de cause lorsqu’ils facilitent des transactions importantes. Ils sont en connaissance parfaite des règles contre le blanchiment d’argent et du cadre fiscal applicable.

    4. How specifically do your measures operate to minimise the risk(s) or maximise the benefit(s) identified in question 3?

       When addressing this question please try to explain how the measures prevent the risks or guarantee the benefits.
       Where you have selected more than one overriding reason relating to the general interest in question 2 please be sure to address each of these in your response. Wherever possible please include evidence.

       A notre sens, l’objectif de la législation est de minimiser les risques, notamment pour le consommateur, liés à la complexité de la règlementation en matière de transactions immobilières, ainsi qu’aux conséquences financières. Il s’agit de garantir une prise de décision en connaissance de cause et d’assurer le respect des formalités et prescriptions légales autant par le vendeur que par l’acheteur. Finalement, vu les montants impliqués et l’image du Luxembourg à l’étranger, il est essentiel que le professionnel de l’immobilier soit qualifié et tenu par une déontologie professionnelle et respecte la législation en matière de blanchiment d’argent. Par une formation particulière obligatoire pour les professionnels, ces acteurs sont sensibilisés sur leurs responsabilités et sur les risques juridiques et financiers qu’encourent leurs clients. Pour le consommateur, ces conditions permettent également une certaine transparence sur les compétences de son intermédiaire et par la suite une garantie minimale de qualité du service reçu.

    5. In so far as you are able, please provide information that you have gathered regarding the concrete effects of the measure(s).

       For example, through impact assessments or information gathered during implementation or review of a measure. Member States who have recently undergone reforms may in particular be able to contribute helpfully to this field. Where you are able to provide cost-benefit analyses this would be particularly valuable.
       Information on whether the measures indeed successfully prevented risks from being realised (e.g. the number of sanctions imposed, a drop in transgressions since the measure was introduced or consequences from previous modifications of the regulation) would equally be helpful.
       Where you have selected more than one overriding reason relating to the general interest in question 2 please be sure to address each of these in your response. You may also wish to include evidence on consumer satisfaction or other measurements of the impact.

        Nous n’avons pas procédé à des études d’impact. Toutefois il est à noter qu’il y a actuellement plus de 3600 autorisations d’établissement actives pour Agent ou Agence Immobilière. (v. note Marc Lemal 22 mai 2014). Les statistiques sur le secteur immobilier révèlent également la création de plus de 240 entreprises par an et un taux de survie des entreprises dans le secteur de l’immobilier nettement en hausse depuis l’entrée en vigueur de la loi. (voir Statec – taux de survie des entreprises)

    6. Is the general interest objective you indicated in question 2 pursued in a consistent and systematic manner?.

       In approaching your response to this question please consider examples where you have addressed similar risks for comparable professions, not necessarily within the same sector. Is the approach you have adopted in this particular profession comparable or distinct from such similar cases and why?

       La même approche a été adoptée pour les administrateurs de biens, les promoteurs immobiliers et les syndics de copropriété.

    7. Please explain in how far the degree of complexity or the nature of the activities
    which are reserved justify that these activities can be exclusively performed by professionals possessing a specific professional qualification?

       For example: when the tasks are essentially of a straightforward nature (such as preparing and printing pay slips etc.), or involve essentially the execution of instructions, specific professional aptitudes should not be required.

       L’agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire et conseille autant le vendeur que l’acheteur sur les règles, modalités et formalités applicables en matière de location ou de vente d’immeuble. Vue les conséquences financières de ces actes et la complexité des règles (plusieurs lois différentes applicables, règles fiscales, procédures avec les notaires et administrations), une telle fonction de conseil ne peut être exercée que par des professionnels dument qualifiés.

    8. Where you have indicated several measures in place in the screening tab,
    have you reviewed the cumulative effect of all these measures on professional activities?

       If not, why not?
       If yes, please outline for us how you approached assessing this issue as well as the results and conclusions or any learning you drew from this. Where possible please include evidence.

       L’obligation d’une assurance professionnelle doit se comprendre comme complément de l’obligation de formation préalable à l’établissement. L’obligation de formation avant l’établissement ne garantit des connaissances suffisantes qu’au moment du début des activités commerciales. L’obligation de couverture par une assurance oblige toutefois le professionnel à s’assurer en continu de la sérosité de ses affaires, à peine de voir augmenter ses primes ou même se voir refuser toute couverture. Ceci aurait comme conséquence le retrait de son autorisation de commerce. Ainsi l’effet cumulatif des restrictions prévues, est de satisfaire efficacement aux objectifs poursuivis par la législation. Pour mitiger des effets pervers la loi a également prévu certaines exceptions permettant aux privés de ne pas être obligé de recourir pour toutes leurs transactions immobilières à des professionnels : « les propriétaires qui, à titre non professionnel, se livrent aux activités visées au présent article concernant des biens sur lesquels ils ont des droits réels, ou aux personnes de leur choix qui, à titre non professionnel, les remplacent dans cette tâche; les personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions et suivant les règles prévues aux titres X et XI, livre 1er du Code civil; les personnes exerçant des tâches de syndic prévues par la législation sur la copropriété des immeubles bâtis dans des immeubles soumis au régime de la copropriété qui comportent au maximum 9 lots à usage d’habitation, dont l'un au moins de ces lots appartient au syndic de copropriété proposé. » Article 10(3) Loi 02/09/2011.

    9. Have you considered the use of alternative mechanisms to achieve your objective(s)?

       Please briefly explain. Where you have selected more than one option, please be sure to address each of these in your response.

       Les professions de l’immobilier relevaient avant 2004 du régime général régissant l’autorisation de commerce. Sous ce régime, l’administration ne disposait toutefois pas des moyens nécessaires pour faire assumer aux professionnels la responsabilité qui leur incombe et d’intervenir lorsque les professionnels agissaient au détriment de leurs clients.

    10. Conclusion

       Following your internal examination of this regulated profession, which of the following have you concluded?

    •    Maintain current system

       Explain where relevant:

       Le système actuel est cohérent et largement accepté par les différents acteurs. Il a permis de rétablir une certaine confiance dans le chef des acheteurs et des vendeurs. Le nombre important d’agents immobiliers au Luxembourg, dont la majorité des étrangers, ainsi que la pérennité de leurs entreprises ne peut que souligner le succès du régime actuel.

    11. Any other comments?
       Non
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